Come funziona il mutuo per la prima casa: dalla pre-approvazione al rogito

Il mutuo è lo strumento che permette alla maggior parte delle persone di comprare casa. Eppure il percorso bancario spaventa molti acquirenti alla prima esperienza, soprattutto per il linguaggio tecnico e la quantità di documentazione richiesta.

Quanto prestano le banche

Le banche in genere finanziano fino all'80% del valore dell'immobile (questo rapporto si chiama LTV, Loan To Value). Se l'immobile vale 150.000 euro, il mutuo massimo è 120.000 euro: i restanti 30.000 devono arrivare dal tuo patrimonio personale, a cui aggiungere le spese accessorie.

Il reddito: come lo calcolano le banche

La rata mensile del mutuo non dovrebbe superare, indicativamente, il 30-35% del reddito netto mensile. Una banca non ti presterà mai un importo la cui rata pesi troppo rispetto a quello che guadagni.

Se hai un contratto a tempo indeterminato, la valutazione è più semplice. Se sei autonomo o libero professionista, le banche chiederanno più documentazione e potrebbero essere più conservative nel calcolo del reddito.

TAN e TAEG: cosa guardiamo davvero

Il TAN è il tasso nominale annuo – quello che determina la rata. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche tutti i costi accessori del mutuo: è il parametro più corretto per confrontare offerte diverse.

Fisso o variabile? Il tasso fisso garantisce certezza della rata per tutta la durata. Il variabile è agganciato all'Euribor: scende quando i tassi scendono, sale quando salgono. Negli anni recenti molti clienti hanno riscoperto il valore della prevedibilità del tasso fisso.

La pre-delibera: uno strumento spesso trascurato

Prima di iniziare a cercare casa, ti consigliamo di richiedere a una o due banche una pre-delibera: un documento che attesta la tua capacità di finanziamento entro certi parametri. Non è vincolante per la banca, ma ti permette di muoverti sul mercato con consapevolezza e aumenta la tua credibilità come acquirente quando fai un'offerta.